1 марта 2019 года закончился переходный период оформления права собственности в отношении жилых строений и жилых домов, созданных на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства. «Дачная амнистия» позволила в упрощенном порядке оформить права граждан на земельные участки, жилые дома, садовые дома, гаражи и хозяйственные постройки без разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию. В феврале 2018 года ее продлили до 2020 года.

По сообщениям ТАСС в Росреестре, с момента вступления в силу в 2006 году закона о «дачной амнистии» до конца 2018 года в России в упрощенном порядке зарегистрировано почти 13 млн прав на объекты недвижимости, из них 3,5 млн – на землях индивидуального жилищного строительства (ИЖС), остальная часть – преимущественно на землях садовых некоммерческих товариществ (далее – СНТ) и смежных форм участков.

В июле 2017 года принят федеральный закон №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» (далее – Закон о садоводстве), который вступил в силу 1 января 2019 года. За этот значительный переходный период был принят пакет подзаконных актов, который разъяснил ряд положений и утвердил необходимые процедуры.

Конкретизирующие Закон о садоводстве поправки в Градостроительный кодекс, принятые 3 августа 2018 года, ввели единую уведомительную процедуру строительства домов на землях СНТ и ИЖС.

С 1 марта 2019 года владельцы участков, предназначенных для ИЖС, личного подсобного хозяйства и садоводства при возведении и реконструкции объектов недвижимости должны направлять уведомления местной администрации о начале и окончании строительства. В противном случае строение может быть признано самовольной постройкой. Такая уведомительная процедура введена вместо обязательного ранее получения разрешения на строительство (до 1 марта, пока действовал переходный период «дачной амнистии», зарегистрировать строение можно было на основании технического паспорта).

Строительство объектов ИЖС и садовых домов осуществляется по согласованию с органом государственной власти или местного самоуправления, уполномоченным на выдачу разрешений на строительство (далее - уполномоченный орган). Для этого в указанный орган до начала строительства застройщик направляет уведомление о планируемом строительстве с приложением следующих документов:

- правоустанавливающих документов на земельный участок (если права на него не зарегистрированы в ЕГРН);

документа, подтверждающего полномочия представителя (если уведомление направляется представителем);

- описания (в текстовой форме и графическое) внешнего облика объекта недвижимости в случае, если он расположен в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, за исключением случая использования типового архитектурного решения (об использовании типового решения должно быть указано в уведомлении).

В течение 7-ми рабочих дней уполномоченный орган должен рассмотреть представленные документы и направить застройщику уведомление о соответствии объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения такого объекта на земельном участке (далее – уведомление о соответствии) либо уведомление о несоответствии.

Полученное уведомление о соответствии либо не направление уполномоченным органом в предусмотренные сроки уведомления о несоответствии считается согласованием строительства и дает застройщику право осуществлять строительство в соответствии с указанными параметрами в течение 10-ти лет. Указанное право сохраняется при переходе прав на земельный участок и коттедж.

Кадастровый учет и регистрация права собственности на построенный жилой или садовый дом осуществляются по заявлению уполномоченного органа.

Для этого не позднее месяца со дня окончания строительства необходимо направить в указанный орган уведомление об окончании строительства и иные необходимые документы, в частности технический план построенного объекта недвижимости и соглашение об определении долей на него, заключенное между правообладателями земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Также необходимо уплатить госпошлину за регистрацию права собственности.

Если застройщик получил разрешение на строительство, но до 4 августа 2018 года не зарегистрировал в Росреестре завершенный объект, ему потребуется известить администрацию только об окончании строительства.

Подать уведомления можно через МФЦ, почтовым отправлением с уведомлением о вручении, в электронном виде через единый портал государственных и муниципальных услуг или самостоятельно, обратившись в орган местного самоуправления.

         С 1 января 2021 года не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии в ЕГРН сведений о границах территориальных зон, в которых расположены земельные участки, на которых планируется строительство, реконструкция.

Территориальные зоны – это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены правила застройки, параметры и виды использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны.

Территориальные зоны могут содержать следующую информацию:

1. Возможные размеры участков, включая минимумы и максимумы.
2. Расстояния для отступов от границ участков при возведении строений.
3. Вид, этажность и габариты возводимого здания или дома.
4. Предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.
5. Соотношение между количеством размещаемых строений на квадратуру участка.

         Законодательно также закреплен срок подготовки органами государственной власти и органами местного самоуправления документов территориального планирования и правил землепользования и застройки. Такие документы, содержащие сведения о границах населенных пунктов, о границах территориальных зон, должны быть подготовлены до 1 июня 2020 года.

В сведениях ЕГРН содержатся как актуальные, так и архивные сведения о кадастровой стоимости.

В сведениях об экономических характеристиках содержатся несколько различных, но при этом очень важных дат:

1. Дата определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки (ГКО) – это дата, по состоянию на которую был сформирован перечень объектов недвижимости для проведения таких работ. Например, очередная ГКО объектов недвижимости проведена в 2015 году, перечень объектов недвижимости для проведения работ по ГКО формировался на 01.01.2015 – это и есть дата определения кадастровой стоимости.
2. Дата утверждения результатов определения кадастровой стоимости - дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. Акт вступает в законную силу на следующий день после его официального опубликования. Например, приказ Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 №1380 был опубликован 27.11.2015 и вступил в силу 28.11.2015.

При этом дата применения кадастровой стоимости, определенной в рамках работ по ГКО - это дата внесения таких сведений в ЕГРН, т.е. если результаты ГКО внесены в ЕГРН 10.12.2015, как для объектов недвижимости, утвержденных Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 №1382, будут применяться только с 10.12.2015, хотя перечень объектов недвижимости для проведения работ по ГКО был сформирован на 01.01.2015.

1. При определении кадастровой стоимости в рамках полномочий филиала: вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в ЕГРН и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений в ЕГРН, повлекших за собой необходимость определения кадастровой стоимости – т.е. дата удостоверения новых внесенных сведений/характеристик (постановка на ГКУ, изменение характеристики и т.д.), но применяться такая стоимость будет непосредственно с даты её внесения в ЕГРН, поскольку в данном случае дата применения кадастровой стоимости равна дате внесения кадастровой стоимости в ЕГРН.

Получить сведения ЕГРН, в том числе о кадастровой стоимости, можно любым удобным способом: в «Личном кабинете правообладателя» на официальном сайте Росреестра (https://rosreestr.ru), также путем направления запроса в орган регистрации прав в электронном виде через вышеуказанный сайт или в бумажном через МФЦ. При этом электронный запрос позволит получить услугу не выходя из дома, а также значительно сократит время ожидания ответа.

Сведения ЕГРН о кадастровой стоимости необходимо запрашивать на конкретную дату, причем предоставляются они по дате применения кадастровой стоимости независимо от того, является она актуальной или уже ушла в архив. Иными словами, существует определенный период применения величины кадастровой стоимости любого объекта недвижимости: кадастровая стоимость применяется с даты её применения до даты применения следующей кадастровой стоимости, внесенной в ЕГРН.    

Более трети россиян майские праздники планируют провести на дачном участке. Такие данные были получены по итогам исследования Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ). Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра в преддверии дачного сезона дали рекомендации по проведению безопасных сделок с загородной недвижимостью.
Проверка владельца
Неосторожность в вопросах сделок может привести к покупке дачи с целым набором ограничений, штрафов, ссор с соседями, более того, - привести к полной утрате права собственности. Первое, что стоит усвоить: продавать недвижимость может только собственник. Подтверждением служат свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. «Эти правоудостоверяющие документы юридически равноправны. Разница лишь во времени их получения: до 2016 года регистрация прав собственности подтверждалась выдачей свидетельства, а затем регистрирующий орган перешел на выписку из реестра недвижимости»,– говорит замглавы Федеральной кадастровой палаты Росреестра Марина Семенова.
Потенциальному покупателю лучше перестраховаться и самому заказать выписку из ЕГРН об интересующем объекте недвижимости, чтобы убедиться в точности предоставленных продавцом сведений. Выписка из ЕГРН содержит данные о недвижимости и ее владельце, актуальные на дату запроса. «И если недобросовестный продавец предъявляет вам выписку, полученную, скажем, до того, как он продал недвижимость кому-то еще, то при наличии у вас более актуальных сведений попытка обмана сразу раскроется.Чем ближе выписка из ЕГРН к дате потенциальной сделки - тем лучше», - говорит эксперт.
Перед покупкой заручитесь нотариально заверенным согласием супруги или супруга владельца и выясните, не закреплено ли право собственности на объект за его бывшей женой или мужем, если расторжение брака произошло в последние три года. И особую бдительность следует проявлять в случае, когда продавец действует от лица собственника недвижимости по доверенности, поскольку такую схему часто выбирают мошенники. Следует обратиться к нотариусу за проверкой подлинности доверенности. Бывает, что даже честный посредник только после такой проверки узнаёт, что доверенность потеряла силу. Кроме того, постарайтесь побеседовать с правообладателем лично.
Также распространен сценарий, когда вместо правоустанавливающих документов покупателю предъявляется книжка садовода. Сразу откажитесь от участия в такой сделке: членство в садоводческом товариществе не подтверждает права собственности. Даже переписав книжку на себя, вы всё равно не сможете стать законным владельцем приобретенной недвижимости.
Проверка недвижимости
Проверить наличие всевозможных ограничений в использовании участка поможет выписка из ЕГРН. При этом если вы покупаете не только участок, но и дом, заказывайте отдельную выписку на каждый из объектов. Дополнительно используйте возможности бесплатных сервисов – например, «Справочной информацией по объектам недвижимости онлайн» и «Публичной кадастровой картой».
«Обратите внимание на вид разрешенного использования участка. Если «под строительство индивидуального жилого дома» - то владелец имеет полное право размещать на участке дом с фундаментом и всеми коммуникациями. Если участок предназначен «для ведения подсобного хозяйства» и при этом располагается на землях сельскохозяйственного назначения, то максимум, что вы сможете там построить, это теплицу или, например, курятник. А если на таком участке уже возведен жилой дом, то вам просто предлагают купить самострой и все связанные с ним проблемы», - говорит Марина Семенова.
Вхождение участка в границы зоны с особыми условиями использования территорий очень сильно ограничит вашу деятельность в его пределах. В зависимости от вида зоны вам может быть запрещено, например, копать колодец, разводить огонь, а также строить что-либо вообще или строить так, как вам хочется.
Кроме того, ограничить потенциального собственника в пользовании или распоряжении недвижимости могут такие обременения, как ипотека, аренда и арест.
Один из наиболее популярных видов проблем – несоответствие фактического расположения объектов заявленным в документах. Например, некорректное расположение забора или расположение построек с нарушением строительных норм. Во избежание последующих проблем, эксперты рекомендуют осмотреть объект вместе с кадастровым инженером. Специалист проверит местоположение фактических границ участка на местности на предмет их соответствия документам и поможет на месте выявить существующие и следующими за ними потенциальные проблемы еще до совершения сделки.
Заключаем сделку
Договор купли-продажи можно составить в простой письменной форме и оговорить в нем любые, важные для вас, моменты. Если собственность общая долевая, то сделка должна быть нотариально заверена.
Далее обеим сторонам сделки необходимо представить подписанный договор и пакет сопутствующих документов в ближайший офис МФЦ. Не более чем через девять рабочих дней после рассмотрения заявления о государственной регистрации вы станете законным владельцем приобретенной недвижимости.

Садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.

Одна из важных задач для владельца дачного участка – правильно оформить его в собственность. Чаще всего садовый или дачный участок имеет размытые межевые границы, ведь использование территории происходит коллективно и существует только её общий план, но не отдельных наделов. Поэтому о межевании своего надела лучше позаботиться самому гражданину.

Госструктура на законных основаниях имеет право потребовать проведения межевания, чтобы была установлена точная площадь участка. Ведь она обязана подать сведения в налоговую, где расчет земельного налога будет производиться именно по размерам земли.

Что даёт межевание участка:

• будут установлены точные координаты, которые привязываются к природным ориентирам;

• заполняется план-схема, где четко указываются границы с содержанием внутренних и внешних поворотных точек;

• оформляется акт согласования границ, который входит в состав межевого плана;

• осуществляется расчет размеров площади, что помогает собственнику определиться с рыночной стоимостью при продаже земельного участка.

В обязательном порядке межевание земельных участков необходимо провести в следующих случаях:

• при возникновении споров по границам для доказательства в суде;

• для сдачи участка в аренду;

• для организации на участке капитального строительства (причем не обязательно дома, речь может идти о пристройке или бане);

• во время споров с соседями о принадлежности определенных участков земли;

• при разделении или объединении нескольких участков;

• при выделении земли из участка коллективной собственности;

• при совершении сделки с привлечением ипотечных средств банка.

Для определения границ садовых земельных участков в случае, если они не установлены необходимо обратиться к кадастровому инженеру, осуществляющему кадастровые работы для подготовки необходимых для государственного кадастрового учета документов.

Перед тем, как начать процедуру определения границ, потребуется предъявить документацию, которая дает основания для проведения межевания и может предоставлять данные, которые потребуются кадастровому инженеру, выполняющему работу: документы, определявшие местоположение границ земельного участка при его образовании.

В случае отсутствия в документах таких сведений их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. Если у садоводческого товарищества отсутствует утвержденный проект межевания территории, то можно воспользоваться утвержденным до 1 января 2019 года проектом организации и застройки территорий некоммерческих организаций, созданных гражданами для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, а также иными документами, на основании которых осуществлялось распределение земельных участков в границах таких территорий.

При отсутствии необходимых сведений о таком земельном участке в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании, его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Ранее для получения сведений о нужном объекте недвижимости гражданам Ставропольского края приходилось тратить уйму времени на походы по различным инстанциям. Современные сервисы портала Росреестра упростили и сократили время, затрачиваемое на поиски информации об объектах недвижимости.

Сейчас каждый, кто хочет получить какие-либо сведения о недвижимости, обращается на официальный сайт Росреестра. Этому есть разумные объяснения – на сайте можно быстро выяснить публичные сведения о любом объекте, проверить наличие прав и обременений и решить иные задачи. Портал online услуг Росреестра отличается простотой в использовании, поэтому у его посетителей обычно не возникает никаких сложностей.

Справочные бесплатные ресурсы, размещенные на портале Росреестра, позволяют оперативно ознакомиться с общей информацией об объектах недвижимости:

- «Публичная кадастровая карта»;

- «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

Чтобы воспользоваться сервисами, необходимо на портале Росреестра перейти в меню «Электронные услуги и сервисы» и выбрать интересующий:

«Публичная кадастровая карта» – это электронная база, в которой дублируются сведения из Единого государственного реестра недвижимости в графической и текстовой форме. Информация показана на карте в виде кадастровых округов, районов, кварталов, отдельных объектов недвижимости – земельных участков и объектов капитального строительства. По каждому объекту недвижимости можно узнать общую информацию, она включает в себя как точный адрес, так и сведения размерах, площади, границах, статусе и форме собственности объекта, информацию о кадастровой стоимости и другую общедоступную информацию.

Также у «Публичной кадастровой карты» есть одно очень интересное и полезное свойство: данный ресурс имеет возможность отображать одновременно несколько разнообразных тематических слоёв и карт о кадастровой стоимости, видах разрешенного использования, категории земель. Для управления слоями в меню есть специальный раздел «Управление картой». Любой пользователь сети интернет может найти свой участок, соседний или тот, который только планирует приобрести, и посмотреть на границы этого участка в кадастровом квартале (при их наличии), расположение участка относительно других или относительно зон с особыми использования территории, оценить ближайшую инфраструктуру — удалённость от дороги, наличие подъезда и прочее.

«Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» - данный сервис дает возможность просмотра в текстовом виде общедоступной информации об объекте недвижимости, содержащейся в ЕГРН: о кадастровом номере, адресе объекта, его характеристиках статусе, какова его площадь и кадастровая стоимость, информация о наличии зарегистрированных прав (без указания сведений о собственнике).

Поиск данных осуществляется по одному из трех критериев:

- кадастровый номер

- условный номер

- адрес объекта недвижимости

Достаточно ввести в форме сервиса известную вам характеристику и нажать на кнопку «Сформировать запрос», после чего будет выдан список всех найденных по заданному адресу объектов.

Информация в данных сервисах является справочной и находится в публичном доступе, а это значит, что гражданам для получения сведений не потребуется специальной идентификации 

Каждый собственник знает, что нужно регистрировать право собственности. Однако, возможна государственная регистрация аренды, если помещение, как жилое, так и нежилое, арендуется на 12 и более месяцев. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды. При этом такой договор регистрируется в Росреестре, как и иные сделки с недвижимостью.

Порядок государственной регистрации договора аренды регламентирован статьей 51 вступившего с 01.01.2017 года в законную силу Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимости может обратиться одна из сторон договора.

В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам, либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

Если договор аренды заключен с органом государственной власти или местного самоуправления, то заявление должен подать указанный орган.

Заявление о государственной регистрации прав представляется в соответствии с Порядком, утвержденным приказом МЭР РФ от 26.11.2015 №883, по форме, установленной приложением № 1 к приказу МЭР РФ от 08.12.2015 № 920.

В электронном виде реализована возможность подачи заявления о государственной регистрации прав посредством интернет - портала Росреестра по адресу http://rosreestr.ru, а также сервиса интернет портала Росреестра «Личный кабинет», вход на который осуществляется только для авторизованных пользователей на интернет - портале «Госуслуги»: http://www.gosuslugi.ru.

При подаче заявления в электронном виде необходимые документы нужно представить в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью (УЭП). Договор аренды должны подписать такой подписью обе стороны. Исключение составляют те документы, которые в бумажном виде могут представляться в виде копии (без представления подлинника), например, решение органа государственной власти или местного самоуправления о проведении торгов. Такие документы можно представить в виде электронного образа документа, подписанного УЭП лица, которое подписывает такие документы в бумажном виде или которое уполномочено заверять их копии.

Сформированный для государственной регистрации прав комплект электронных документов и образов документов нужно заверить УЭП заявителя.

Формат представления документов в электронном виде указан в п. 9 Порядком, утвержденным приказом МЭР РФ от 26.11.2015 №883. При несоответствии установленному формату документы возвращаются без рассмотрения.

Договор аренды имеет свою законную силу после осуществления его регистрации.

Госпошлина за регистрацию договора аренды составляет для граждан 2000 рублей, а для организации – 22 000 рублей.

Чтобы регистрация прошла успешно, нужно с первых этапов подготовки сделки очень внимательно относиться к различным деталям. Лучше всего привлечь к оформлению документов компетентных специалистов: юристов, риелторов и др.

Если регистрация договора аренды нежилого помещения проводится с участием кредитных средств, то есть в сделке участвует банк, то это будет дополнительная надежная проверка всего пакета документов, ведь банки всегда заинтересованы в успехе сделки.

Срок регистрации договора аренды в соответствии с законодательством составляет семь рабочих дней.

Одним из важных вопросов для жителей нашего аграрного края остается вопрос о порядке выдела земельных участков в счет земельной доли (долей) из земель сельскохозяйственного назначения и постановки образованного земельного участка на кадастровый учет. Федеральным законом от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте) предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли (долей), если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным Кодексом Российской Федерации и Законом об обороте.

Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки.

Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.

Проект межевания земельных участков подготавливается кадастровым инженером, который должен ознакомить правообладателей земельных участков, органы местного самоуправления и заказчика кадастровых работ с проектом межевания до его утверждения и, в случае необходимости, внести в него доработки. Извещение о месте и порядке ознакомления направляется участникам долевой собственности или публикуется в СМИ, определенных субъектом Российской Федерации. Законодательством предусмотрен срок ознакомления с проектом межевания не менее тридцати дней до дня его утверждения. 

Общее собрание участников долевой собственности может быть инициировано участником долевой собственности, лицами, использующими находящийся в долевой собственности участок, а также органами местного самоуправления по месту расположения участка. Принятое общим собранием решение оформляется протоколом.

В том случае, если решение общего собрания отсутствует, собственник земельной доли (долей) самостоятельно заключает договор с кадастровым инженером, который также подготавливает проект межевания земельного участка.

Данный проект межевания должен быть согласован с участниками долевой собственности на предмет размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или долей участка. Извещение о необходимости согласования проекта межевания направляется участникам долевой собственности или публикуется в СМИ. Если в течение 30-ти дней возражения не поступают, проект межевания считается согласованным. При этом кадастровый инженер обязан составить заключение об отсутствии возражений. При наличии возражений или споров о размере и местоположении границ участка, выделяемого в счет земельной доли (долей), данный спор рассматривается в судебном порядке

Для постановки на государственный кадастровый учет выделенного земельного участка согласно положениям Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» необходимо подать заявление о кадастровом учете с приложением межевого плана, подготовленного кадастровым инженером на основе проекта межевания земельных участков. Межевой план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план.